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【北京著名房产律师】未备案登记的房屋租赁合同是否有效?

北京著名房产律师2015年7月31日,小明将位于某小区的一套房屋出租给小张,并签订《房屋租赁合同》。约定租期为2年,自2015年8月1日至2017年7月31日,租金按年计算,每年60000元。合同签订当日,小明便将房屋交付于小张,小张支付一年房租60000元。双方并未到房屋管理部门对《房屋租赁合同》进行备案。


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2016年8月1日,小张不再支付房租,认为《房屋租赁合同》未进行备案,应属无效,与小明产生分歧,前来咨询律师。


未备案登记的房屋租赁合同是否有效?

律师解答:

1.【合同的签订】小明和小张签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示,也未违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,受法律保护。

2.【合同的履行】2015年7月31日,双方签订了《房屋租赁合同》,小明将房屋交付小张,小张开始使用房屋并支付租金,合同已经开始履行。

3.【合同未备案】双方并未就该合同到房屋管理部门进行备案,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条,关于房屋租赁合同应当登记备案的行政管理规定。

4.【备案对合同的影响】因《房屋租赁合同》未进行登记备案,根据双方是否约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件,分为两种情形进行解答:

(一)双方未约定以办理登记备案为房屋租赁合同生效条件

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定,“依法成立的合同,自成立时生效”,本案中,《房屋租赁合同》自2015年8月1日合同签订时即生效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四之规定,是出于行政管理的目的,并不是关于合同效力的强制性规定。

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款之规定,《房屋租赁合同》不因未办理登记而无效,因此未办理登记备案手续不影响合同效力。

(二)双方约定以办理登记备案为房屋租赁合同生效条件

双方签订的《房屋租赁合同》约定了生效条件,则《房屋租赁合同》仅成立未生效,生效起始日期应以办理备案登记手续的日期为准。

本案中,从合同的履行情况看,小明交付房屋并收取租金,小张使用房屋并交付租金,属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款之规定的“当事人一方已经履行主要义务,对方接受”的例外情况。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四之规定,是出于行政管理的目的,并不是关于合同效力的强制性规定。又同时出现司法解释规定附条件生效的例外情形,此时合同也已经生效。因此,小明和田宏宇未备案登记的《房屋租赁合同》有效。

综合以上,在本案中,无论是否约定以办理登记备案为房屋租赁合同的生效条件,也无论是否实际进行备案登记,均不影响《房屋租赁合同》的效力。

法律依据:《中华人民共和国合同法》第四十四条:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款:“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

此无下文。

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发布日期:2019-06-29 16:40 浏览: