微信

全国咨询电话:18310880035

【北京房产律师】房屋权属登记人是否是被借名买房人应以证据证明为准。

【北京房产律师】房屋权属登记人是否是被借名买房人应以证据证明为准。

房屋登记簿关于房产权属及变动状况之记载对房屋产权的归属具有公示效力,但是如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时,应当以证据证明的事实确认房屋产权的真实归属。

当事人信息

原告:程某。

原告:董某。

被告:宋某。

案情介绍

2010年5月5日,署名为甲方陈某、陆某,乙方为宋某的双方签订了《房地产买卖契约》,约定甲方将位于东海县牛山镇和平东路**号**栋*单元1室房产出售给乙方;价款为12.6万元,乙方预付定金1万元,余款于2010年12月1日前付清给甲方;甲方于2010年12月1日前将上述房屋交付给乙方。当天,陈某出具了收到1万元定金的收条,内容如下:“今收到宋某购牛山镇和平东路**号**栋*单元1室房子定金壹万元。收款人陈某2010年5月5日”。11月25日,在东海县农村信用社,开具了两个户名均为宋某的账号,分别存款5万元、6.6万元。当天,该两笔钱又在同一柜台转存至陈某的账户,转存也分两笔同样分别为5万元、6.6万元。陈某随后出具了收条。两张户名为宋某的东海县农村信用社存款凭证原件在原告处,陈某出具的收条原件也由被告交付给了原告。户名为陈某的两张存单在被告宋某处。

2010年5月1日,原告从其银行存款中支取了2万元;2010年10月29日,原告从其银行存款中支取了2.9万元;2010年11月22日、24日,原告分别从银行中取款4.99万元、3.6万元。庭审中,原告称,5月1日取的2万元中的1万元用于给宋某交给陈某交纳了定金。10月29日取的2.9万元加上家里的现金,共3万元借给了一个叫丁某的朋友使用,后因为要支付房款,丁某于2010年11月24日下午偿还了3万元借款,加上取的钱支付了购房的余款。2011年12月20日,涉案的房屋产权登记到了被告宋某的名下。该房屋现在由被告宋某占有。

原告诉讼请求

两原告系夫妻。2010年,原告邻居陈某欲出售住宅即涉案房产,原告想将此房买下,为了谈价方便,便让被告出面与陈某商谈。谈妥价后,于2010年5月5日以被告的名义与陈某签订了购房契约,成交价为12.6万元。同日,原告给付被告1万元,由被告交付给陈某,作为购房定金。2010年11月25日,原告又给付被告11.6万元,由被告交付给陈某。房款交齐后,陈某交付了房屋。为照顾被告两个小孩上学方便,原告同意被告暂住此房。而被告背着原告,私自将房产过户到自己名下,并以种种理由不将原告出资购买的房产过户给原告。被告既不交付房产,又不退款给原告,严重损害了原告的合法权益。

1、请求判令被告返还原告购房款12.6万元及利息。

2、本案诉讼费用由被告承担

被告辩称

原告所述没有事实依据,完全是编造,其诉求依法不能成立,请求依法驳回其诉求。

法院裁判结果

被告宋某于本判决生效后十日返还原告购房款12.6万元及利息(利息自2010年11月25日起,按照本金12. 6万元、同期银行贷款基准利率,计算至实际付清之日止)。

法院裁判理由

本案的争议焦点是:案涉房屋权属登记情况与房屋权属真实状况是否一致,涉案房屋究竟由谁出资购买。涉案房屋是通过买卖方式从案外人处购买所得,房屋虽登记在被告的名下,但并不必然表明涉案房屋系被告实际出资购买。双方均应对房屋的实际购买、实际出资情况承担举证责任。

(一)涉案房屋在买卖过程中形成的相关材料的原件以及价款来源、支付的相关凭证原件的持有状况是证明实际购买人、实际出资人的最重要的证据材料。

首先,本案中涉案房屋的购房合同的原件、卖房人收取定金的收条原件、存在被告名下账户的购房款存款原件、卖房人收取购房款的收条原件均由原告持有。

其次,原告举证的2010年5月1日的支取银行存款2万元的取款记录能够与4天后支付购房定金1万元的事实相印证。原告于2010年11月22日、24日分别支取存款4.99万元、3.6万元的取款证明,原告于2010年10月29日支取存款2.9万元借给丁某的取款记录及陈述,证人丁某关于2010年11月24日还款的证人证言,上述证据与剩余房款的支付时间即2010年11月25日、剩余房款的金额即11.6万元相互印证,能够证明实际支付购房款的款项来源于原告。

此外,从2010年11月25日支付11. 6万元购房款的过程看:该款先分5万元、6. 6万元两笔分别存入被告的名下账户,存款凭证在原告处;然后又分别转存至卖房人陈某名下账户,户名为陈某的存款凭证在被告手中,随后陈某出具收到购房款的收条,被告又将收条交给原告。如被告系实际购房人、实际付款人,完全可以将购房款直接存入卖房人陈某的名下,而没有必要通过上述方式辗转支付购房款。

(二)涉案的房屋产权虽于2011年12月20日被登记到了被告宋某的名下,但该证据不足以证明被告系该房屋实际购买人且实际支付了购房款。

首先,被告宋某系完全民事行为能力人,如其系实际购房人,即使系通过原告的中介购买,购房过程形成的合同、支付定金及房款等重要资料的原件也应当在被告本人处,自行持有。而事实上,上述所有证据原件均在原告处,被告对此自始至终没有能作出合理的、令人信服的解释。

其次,购房款共计12. 6万元,对该款的来源应当有相应证据证实。被告所举的保险公司2008年9月至2010年12月计26个月的佣金发放明细表,金额共4. 8万余元,平均每月仅1800余元,即使是真实的,被告有两名子女,该款维持三人生活尚不宽裕。被告所举的因其购房其朋友李乙请酒的礼簿及证人高某证言,收礼金2. 9万余元。此时被告与李某并未离婚,另外请酒设宴也会花费不菲,剩余并不会很多。证人李甲证明与李乙一起给宋某送钱买房,但不清楚送多少钱;证人李兵系被告前夫的父亲证言前后矛盾,所述钱款数额差距较大;证人李某系被告的前夫且其关于被告探监时提到过买房的证言,一方面其与被告存在利害关系,另一方面其证言没能证明被告有款项买房。证人石某、侍某的证言没有其他证据相印证,同样不能证明被告出资购房。被告所举上述证据显然不能证明购房款系其实际支付,其证据的证明力远远低于原告提供的无论从时间上,还是数额上皆能与房款支付时间、房款数额相吻合的相关证据的证明力。

综上,原告所举的合同原件、支取存款的银行记录、借款人证人证言、卖房人收到定金及房款的收据原件,真实、充分、证明力强,能够相互印证,并能够证明原告委托被告买房并实际支付了购房款的事实。被告所举证据不能形成完整的证据链条,不能证明涉案房屋系其购买且实际支付了购房款。其将房屋产权过户至自己名下并继续占有房屋,于法无据,应当返还。鉴于原告放弃确认涉案房屋所有权归其所有,而请求被告返还购房款并支付利息,法院予以支持。

律师总结

本案系因借名买房或隐名代理买房引发的纠纷,原告系涉案房屋的实际购买人,被告系被借名人。双方因是熟人关系故并未就借名或隐名代理买房的事实签署书面凭证,但是却为后续被告否认借名或隐名代理一事埋下了祸根。因为原告没有该直接能证明借名买房的书面凭证,故其只能就购房款系自己实际出资来证明是实际购房人的事实。关于购房款来源证据证明力上,法院一般会以证据证明力大小来形成内容确信,而内心确信的形成则以证明事实的高度盖然性决定。在原被告双方对同一事实均有证据证明时,两方证据中哪一方的证据形成的证据链更牢固证明力更高则其所证明事实发生的盖然性也就越高,因此,该方主张的事实发生的可能性更大。本案中,原告持有出卖方出具的收条原件、合同原件、银行付款凭证等诸多凭证,而这些证据又能与其所说相互印证。因此,原告所主张的借名买房主张更接近事实或着说就是事实。故法院支持了其诉求。

在本案中,如双方事前或事后签署了书面的借名协议那么原告要回房子或购房款会更为容易。因此,在实际生活中,如遭遇此类事件,为了保护自己的合法权益,务必要签署书面文件,保留相关付款凭证、收款凭证等能证明自己资格的证据。

上一篇:【北京房产律师】出卖人不配合测量鉴定的情况下,可否推定面积短少主张成立 下一篇:【北京房产律师】当事人虚假诉讼又撤诉的,法院能否决定不准撤诉?
发布日期:2021-02-10 20:20 浏览: